potter blog

こんにちは。
天気、ぱっとしませんが月曜日なので、今日もいつものｸﾞﾙｰﾌﾟ会議でした。
取扱物件の販売状況の報告を聞いていると、まぁ～そこそこ不動産は動いているな！といった感じでした。
ただ一昔前と違い、少しでも価格を外した物件は、ず～っと残ったままです。
いやぁ～、今時のお客さまはさすがです。。。

今、とある土地売却の入札準備をしています。
入札って、要は一番高値で「買う！」と言った人が勝つわけで、取れたら嬉しい反面、出きるだけ安く仕入れる！という商売の原則に反するので、勝っても複雑な心境になります。

地元西宮での入札の場合、ポッターもよく知っている決まったメンバーが入れてくるので、その顔ぶれを思い浮かべながら「幾らで入札しようかな～」とゴニョゴニョ検討します。
「う～ん、○○不動産さん、今は絶好調やから強気に来るで！」みたいな感じですね。

ただ入札は、あまりにも落札したいという気持ちが強くなりすぎると、たまに「やっちまったぁ～～･･･」となります。
開札してビックリ、落札したものの、二番手さんより落札価格が20％も高かった！みたいに。。。
完璧な読み違いで、その結果は当然販売価格に上乗せされるので、売り切るのにむちゃ苦労することになります。
とまあ、上記のようなことを色々考えながら、入札まで強気になったり弱きになったりﾌﾗﾌﾗしながら、最後はエイヤ！となるのです。

さて今回の入札、どうしたものかなぁ～
強気・弱気の心が交錯しまくりのポッターでした。。。

ｂｙ　ポッター

こんばんは。
今日で1月は終わりですね。
月並みな言い方ですが、ほんとあっと言う間に1ヶ月が過ぎていきました。
今年は正月明け早々から不動産がよく動きました。
1年の出足としては、上々の立ち上がりかなとっ。
この勢いで、2月も勢いを付けていきたいと思います。
そう言えば、神社暦でもﾎﾟｯﾀｰは今年1年、運気が上昇基調らしい。。。

とある不動産業者のﾍﾞﾃﾗﾝ営業ﾏﾝさんとの話。
ﾎﾟｯﾀｰが業界入りするより前の業界につき色々お聞きしていたのですが、いやぁ～昔は良かったという話がいっぱい出てきました。
その中でﾎﾟｯﾀｰがマジでぇ～と驚いたのが、建売分譲住宅事業での利益率の違いでした。

皆さん、今、中小地場業者の建売住宅事業の純利益率の目安ってどれくらいか想像つきますか？
驚くなかれ、約10％です。
ここから人件費費や事務所経費、広告宣伝費を引いていくので、最後に残るのは、ほんのわずかです。
お客さまの家のﾒﾝﾃﾅﾝｽ費用を考慮すると、10％以下だと会社の存続さえ難しくなる水準です。

一方、ﾎﾟｯﾀｰが驚いたという昔の建売住宅事業はというと･･･
何と今の倍の20％位が目安だったというのです。
ﾎﾟｯﾀｰに言わせれば、昔は今よりず～～っと仕事も楽だった！
まぁ利益率の低下は、ﾎﾟｯﾀｰのいる建売住宅事業だけでなく、ほとんどの内需産業が直面している問題ではありますが･･･
だから昔の不動産屋のオヤジたちは、飲めや歌えの大騒ぎをして毎日楽しく過ごせたわけです。
う～ん、何とも羨ましい！

ﾎﾟｯﾀｰもあと30年早く生まれていたら、そんなｲｹｲｹ遊び人ｵﾔｼﾞになっていたのかなぁ～なんて思っちゃいました。。。

ｂｙ　ポッター

こんにちは。
とあるﾏﾝｼｮﾝの広告です。
立地の良さをｱﾋﾟｰﾙすべく、最寄の駅やｽｰﾊﾟｰが写真付きで紹介されています。
ﾌﾑﾌﾑ、なるほど。どれも利便性が高そうです。
ただ1点、これはないやろ～と思ったのが、「灘中学校・高校○○分」
そりゃね、近いし確かに学校ですよ！
でもね、入りたくても入れない超難関校を書かれてもねぇ～
まぁ～少なくともﾎﾟｯﾀｰには全く関係のない所ですね。

今、ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞを作り変えています。
4年ぶりの全面刷新。あれこれしている間に、6ヶ月程経ってしまいました。
作りかえることを前提に今のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞを見てみると、後で継ぎ足した部分が多いためか、あっちへ行ったりこっちへ帰ってきたり、組み立てに多くの矛盾があることに気づきます。

ｴｽﾄでは「cecelaの家」と「libreの家」を展開しているのですが、今のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞではその違いを上手く読み取ることが出来ません。
と言うか、まぁcecelaﾌﾞﾗﾝﾄﾞをｽﾀｰﾄさせた時と今ではﾌﾞﾗﾝﾄﾞのｺﾝｾﾌﾟﾄも変わってきちゃっていますけども。
ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞの更新は、「cecelaの家」もｽﾀｰﾄさせて2年が経ち、ﾌﾞﾗﾝﾄﾞｺﾝｾﾌﾟﾄが確立し「libreの家」とあわせかなり煮詰まってきたのに合わせたものです。

新業態やﾌﾞﾗﾝﾄﾞは、一本立ちさせるには2・3年必要。
ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞを作成しながら、その当時の苦労が思い出されました。
当面の宿題は、ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞで記載している3本柱の一つ、ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝを事業として確立させることかな。。。

ｂｙﾎﾟｯﾀｰ

こんにちは。
昨夜は高校の同級生との飲み会でした。
というのもﾎﾟｯﾀｰの高校の同期は卒業以来、4年に1回、ｵﾘﾝﾋﾟｯｸｲﾔｰに必ず同窓会を開催してきており、その打合せのために集まったのでした。
う～ん、しかし4年ってあっと言う間ですよね～
北京ｵﾘﾝﾋﾟｯｸからもう4年なんですね。。。
結局、昨夜は日程と場所を決めただけで、楽しく飲んで終わっちゃいました。
しかし昔の仲間と集まると、過去の同じ話で毎回毎回盛り上がるんですよね～
みんな仕事も立場も色々ですが、そんなことはどうでもOK！
日常を何もかも忘れることが出きた、心地よい時間でした。。。

まだ仕事をしたことはないのですが、何度も会社へ営業に来てくれる土木会社の課長さんがおられます。
名刺を整理していたら、その方から頂いた名刺が何と計5枚。
地元では優良企業で通っている立派な会社の管理職の方。
同じ相手に自分の名刺を5枚も受け取らせるのは、そう簡単ではありません。
この会社、きっと同じように一生懸命営業される方が会社に何人もいるんでしょうね。その会社が好業績なわけです。

とあるリゾート会社の営業さん。
縁があって知り合いの不動産業者さんを紹介したのですが、その業者さんから今朝連絡があり、「会員権、買うことにした！営業マンくんに粘り負けした」とのこと。
粘り負けとおっしゃった業者さん、確かに営業マンくんに粘られたから根負けしたところもあるんでしょうが、やはり何か購入を決断するようなﾌﾟﾚｾﾞﾝや営業マンくん自身の人柄があったに違いありません。

ﾎﾟｯﾀｰも含め、お客さまから仕事を受注するような職種の場合、ただがむしゃらに頑張っても受注に繋がりません。
粘り強い営業を土台に、ﾌﾟﾚｾﾞﾝ力や提案力、人柄、会社の力という背景等、+αの部分が合わさって初めて成就します。
ﾎﾟｯﾀｰは、上記の二人に備わっている+αの部分が何か説明できます。
出きる営業さんは、きっとその+αの部分を自分自身でよく理解し、その強みを前面に打ち出しているんでしょうね。

今朝ﾎﾟｯﾀｰは同業さんに電話を頂いて、「はて、ﾎﾟｯﾀｰの+αは何やろう？」と考えてしまいました。
人柄？う～ん、間違いなくみんなからﾌﾞｰｲﾝｸﾞもんです。
ﾌﾟﾚｾﾞﾝ力？それなりですが、たかが知れています。
で、出た結論は、営業マンとしては2流かなと･･･
色々と考えさせられることとなった今朝の電話でした。

ｂｙ　ﾎﾟｯﾀｰ

こんにちは。
ﾎﾟｯﾀｰは、これから会社のｽﾀｯﾌと日本海方面へ旅立ち。
社内ｶﾆさんﾂｱｰです。
3月期末のドタバタを控え、気合とﾊﾟﾜｰを充電するのが目的です。
ﾊﾟﾜｰ付けるんだったら、ｶﾆじゃなく肉のような気もするんですけどね。
道中の雪がちょっと心配ではありますが、楽しんできま～～す。。。

さてさて。。。
地元密着で新築分譲住宅屋さんをしていると、何じゃかんじゃとお客さまから電話やﾒｰﾙを頂きます。
販売中の現場に対する連絡が一番多いのは当然ですが、実はこんな感じの問合せも相当な数あります。
「○○町あたりで開発予定はありませんか？開発してくれませんか？」と。

運よく予定があればいいのですが、そんなことはめったにある訳なく、「すいません、ちょっと今のところは･･･」となります。
でっ、お客さまの「はぁ～」という残念がる溜息が電話口からこらにまで洩れ伝わってきます。
申し訳ない気持ちでいっぱいになります。

ただ申し訳ない気持ちになるだけでは何の役にも立たないので、それを用地探しのﾊﾟﾜｰに振り向けています。
もっともっと動き回り、もっともっと働いて分譲現場数を確保する。
これが地域からﾎﾟｯﾀｰやｴｽﾄのｽﾀｯﾌに課せられた責務ではないのかなと。。。
最近はそんなことを感じながら仕事をしているポッターです。

ｂｙ　ﾎﾟｯﾀｰ

こんにちは。
何だかんだいいながらも、年が明けてもう22日。
ボチボチ春の不動産ｼｰｽﾞﾝなんでしょうかねぇ～
この週末は、現場や会社へ多くのお客さまが来てくれました。
ただﾎﾟｯﾀｰ、お客さまに○○ｴﾘｱでは現場やってないんですか？って聞かれる度に、あぁ～、もっと一生懸命土地情報を集めて現場を供給しないとダメやなぁ～とへこんでしまうのでした。
お客さまのﾆｰｽﾞに応えられるよう、もっともっと分譲現場を供給しなきゃね。。。

さてさて。
消費不況が長く続く中、ほぉ～～と思わず声が出てしまったﾆｭｰｽ。
皆さんもご存知、うめきた開発（大阪駅の隣でやってるものすごい開発）の超高層ﾏﾝｼｮﾝ「ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ大阪ｵｰﾅｰｽﾞﾀﾜｰ」の販売が好調なようです。
全535戸の内、1億円以上の億ｼｮﾝ62戸を含む280戸が販売中らしいのですが、その内の9割が契約済みなんだそうです。
因みに平均販売価格は8500万円！

ﾎﾟｯﾀｰが手がけている案件でもそうですが、不況と言われる昨今でも、高額物件はモノがよければ総額が高くても内容が伴っていれば動きがとても早いです。
富裕層は、昨今の不況を不動産取得の好機と捉えているんでしょうね。

しかしこの手の記事を目にする度に、世の中の2極化が進んでいることを強く実感します。
比較的買いやすい価格帯である3,000万円前後の案件では、安全志向を強めた金融機関の慎重な融資姿勢に住宅ﾛｰﾝが付かず、買いたくても買えない人が増えているのとは大違いです。
それにしてもお金に余裕のある人って、世の中には溢れているもんなんですね。。。

ｂｙ　ﾎﾟｯﾀｰ

こんにちは。
今夜はﾎﾟｯﾀｰ、夕方から昔所属していた青年会議所のOB会で京都。
全国に散らばった仲間との久しぶりの集いです。
住む所も職業もﾊﾞﾗﾊﾞﾗですが苦労を共にした仲間なので、会えば一瞬で昔に戻れます。
今夜は飲みすぎてしまいそうな予感がしてなりませんが、思いっきり楽しんできますね。

今、とある大企業の社宅の売却入札が話題になっています。
閑静な住宅街に立地する900坪弱のそれなりの地積の物件なので、どの仲介会社さんも自社を通して札を入れてもらおうと、活発に営業活動をしています。
ﾎﾟｯﾀｰも、数社からお話を頂いています。

ただこの入札、ﾎﾟｯﾀｰは売主さんが考えるほどには高値で落札されないと見ています。
というのもこの物件、9区画以上には分割できず、結果、一区画あたり約100坪とかなり大きくなってしまうからです。
今時、ここ西宮市で100坪の土地付戸建を買おうという方は、一部のﾌﾟﾚﾐｱﾑｴﾘｱを除きほとんどいませんからね。

その原因が、小学校の受入困難地区指定。
その地域の急激な人口増により学校が満員になってしまったことから、開発行為に対するﾌｧﾐﾘｰ住宅の戸数制限がかかっているのです。
これ、指定されるのも突然なら解除されるのも突然。
この入札案件も、受入困難地区指定される前なら、入札者続出の高値落札案件になっていたと思われます。

子供達の教育環境を保護するためなので、規制もやむを得ません。
ただ大規模な土地を売る側からすれば、たまったものではありません。
大規模な土地を所有している方は、この辺りのことを常に頭の隅においておく必要があるかもしれませんね。

ｂｙ　ﾎﾟｯﾀｰ

こんばんは。
今日も夕方、高校ﾎｯｹｰ部の練習に行ってきたのですが、足の先がｼﾞﾝｼﾞﾝするほど冷えてしまいました。
いやぁ～、冬は辛い。
ただ元気に走り回る生徒達を見ていると、こちらまで元気になる気がしました。
若人からﾊﾟﾜｰGET！！ですね。。。

西宮市で分譲住宅屋さんをしていると、ちゃんとした優良企業でも資金調達の時に思わぬ苦労をすることがあります。
ホントに～って？

言うまでもありませんが、西宮市は住宅地として人気があり、今も他市から人口流入が続いています。
多くの市が人口流出に苦しむ中、恵まれた状態ですね。
ただ土地の価格は需給のバランスで決まるので、需要が供給を上回る西宮市で家を買おうと思うと、それなりの価格になってしまいます。

一方、分譲用地代金として銀行が不動産屋さんにお金を貸し出す場合、担保となる土地がどれくらいの価値があるか評価するわけですが、そのﾍﾞｰｽとなるのが、昔からず～っと路線価です。
で、問題の原因となるのがこの路線価で、西宮市の場合、実際の取引価格とこの路線価が乖離している為（路線価のほうがはるかに低い）、銀行さんの担保評価が取引される金額を大きく下回ることが度々発生し、結果、融資してもらえる金額がカットされたりしちゃうことがあるのです。
まぁ、路線価は相続税を計算する際の評価額となるので、低いことが決して悪いわけではないんですけどね。

そんなこんな苦労をしながらも、せっせと土地を仕入れ開発し、家を建てて商売している分譲業者さん。
ほんと、どの会社もツワモノ達ばかりですよ。。。

ｂｙ　ﾎﾟｯﾀｰ

こんばんは。
冬らしく寒い日が続いていますね。
現場へ行くのがおっくうになってしまうと言いたいところですが、工事は待ってくれないので、担当のみんなは背中を丸めながらも元気に事務所を出ていきます。
そんな今日、ポッターも新規分譲用地情報を頂いたので3件ほど見に行ってきたのですが、寒さのあまり車でスーーーっと…
ちゃんと見なきゃいけないんですけどね。。。
あとは店長、任したで！

社内の分譲住宅用地取得を判断する会議で、担当者からよくこんな説明がなされます。
「この土地、周辺環境は良くありませんが○○駅から徒歩3分で超駅近。だから売れます！」
ところがポッターの場合、この説明をされると逆にネガティブな発言をしてしまうのです。

そりゃ商業施設を建てるには、少々環境が悪くても人通りの多い駅近がいいに決まってます。
ただこと住宅となると話は別。
ポッターはどちらかと言えば、あまり駅から近すぎると人が多すぎたりして用心が悪かったり、また車を止めにくかったりと、マイナスイメージのほうが強いです。
地域にもよりますが、ポッター的には徒歩5～10分位がベストのような気がします。
まっ、駅によっても事情が違うし、まして皆がポッターと同じ考えとも限らないので、正直何の根拠もない話なんですけどね。

ただ土地の取得は大きな買い物なので、後悔だけはしたくありません。
なので好みでない土地の場合は、極端に購入の際の提示金額が低くなります。
もちろんその逆の場合は、ドカァ～んといくんですけどね。

ｂｙ　ポッター

こんばんは。
この3連休、さすがに会社ものんびりしていました。
３月決算期末までの嵐のような忙しさ前の、不気味な静けさといったところでしょうか。。。
そんな今日からポッター、再びﾊﾞﾅﾅﾗﾝﾁﾀﾞｲｴｯﾄを再ｽﾀｰﾄ。
でも夕方になると小腹がすいて、結局、今日もお菓子を食べてしまいﾊﾞﾅﾅﾀﾞｲｴｯﾄは台無しですが…

さてさて、とある雑誌で見かけた面白い記事について。
71.9％
これ、何の数字か分かりますか？
「パパフロ」経験のある女性の父親が好＆尊敬している割合なんだそうです。
ん、そもそも「パパフロ」が分からない？
う～ん、それは家族との関係がかなりﾋﾟﾝﾁかもしれませんねぇ～

「パパフロ」は文字通り、父親が育児として子供と一緒にお風呂に入ることです。
上記数値は、資生堂ｽｰﾊﾟｰﾏｲﾙﾄﾞ「ﾊﾟﾊﾟﾌﾛ応援委員会」の調査結果で、調査によると、幼少期に父親と入浴していた女性の内、71.9％の人が「父親が好き」｢父親を尊敬している」と回答したそうなのです。（調査は、今年8月、18～29歳の男女600人を対象にｲﾝﾀｰﾈｯﾄで行われた）
で、驚くべきことに入浴経験のない女性では、この割合が夫々18.7％、39.7％と極端に低くなってしまうのです。
お仕事人間のパパにとっては、ｼｮｯｷﾝｸﾞなﾃﾞｰﾀです。
記事は最後に、育児ではｽｷﾝｼｯﾌﾟが大事！と締めくくっています。

ｴｽﾄでお家を購入されるお客さまの大半は、子育て世代です。
cecela・libreでお家を建ててくれたお父さん、新築ﾋﾟｶﾋﾟｶのお風呂に娘さんと一緒に入って、素敵な思い出をいっぱい作ってあげてくださいね。。。

ｂｙ　ポッター